“千万不要提前还房贷！”
我敢说，任何打算买房、已经买房或者注重买房的人，一定听过这句话。
多年来，在各种金融和商业课堂上，金融专家总是不厌其烦地一遍又一遍地给你提建议：
“不要提前还房贷，拿钱用钱生钱。”
“货币在通货膨胀下贬值，现在欠银行的钱不是钱了.”
“房贷是普通人一辈子能从银行贷到的最便宜、最大的一笔钱。”
专家说的不对吗？是的，确实很有教育意义。
但是我想添加一个时间属性：
从今天往回看。
是的，这个世界上唯一不变的就是变化本身。
来源：网络
从今天往回看是对的，并不代表从今往后也是对的。
为什么这么说？
因为最近，日益严峻的经济形势和越来越频繁的读者询问让我意识到一个问题：
“贷最高的房贷，还最长的时间，绝不提前还贷”，这句过去五六年来的主流观点，现在或许，该改改了。
首先声明一下：接下来关于还房贷的讨论是针对像我这样努力工作的人：
普通家庭，普通工作，背负房贷，渴望财富的增值，又不想被割韭菜。
对于有钱任性又不在乎那点小钱的土豪，建议你直接跳过这篇文章。你想怎么还就怎么还。如果你不想贷款，全额买房是可以的。开心就好。
对于像我这样的普通大众，我首先要说一件事：通货膨胀这个因素咱压根就不用考虑。
因为啥，就算你考虑到了，也没办法应对啊。
来源：《大时代》
比如你明明知道钱会变得越来越不值钱，但除了银行存款和理财，你买不到别人，或者风险太高无法承担；比如你知道现在的钱比将来的钱值钱，但是拿到工资还是会存起来，不会花光。
更重要的是，你资产负债表的两端都会受到通货膨胀的影响。虽然抵押贷款的金额被通货膨胀稀释了，但手头的现金也被通货膨胀稀释了，而且相互.
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图源：《无法成为野兽的的我们》
排除这个因素以后，咱们再来看提前还贷这个问题，其实就是个边际决策，不用考虑太多：
你买了房，从银行借了贷款，从此每个月都要还月供。
现在你手头有了结余的现金，刨除掉必要消费，剩下的现金怎么用，一般也就分两方面：
1、拿去投资
2、提前还房贷
而我们需要比较做出决策的就是：
提前还贷减少的利息，和你投资获取的收益，到底哪个更高，你就把钱花在哪个地方。
就是这么简单。
好，现在开始PK。
先来看看天平的一头：房贷利息。
房贷利息有多少，直接取决于房贷利率。
中国的房贷利率曾经是很多人的福音，几年前4.9%再打7折的利率，让多少人感叹，这才引出了那句流传甚广的“房贷是普通人一辈子能从银行借到的最便宜、金额最大的一笔钱”至理名言。
但是但是但是！现在，房贷利率在国家不惜一切代价的调控手段下，涨到了多高你知道么？
短短两个月，全国多城市房贷利率调整了3次。
杭州，从5.4%涨到5.9%，二套已经6%了。洛阳，首套商贷利率直接到了6.37，惠州甚至出现了6.8%的首套房利率和7.2%的二套房利率，堪称逆天。
就连上海，作为一线城市，这两天也坐不住了，首套房贷利率从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。
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二套房？你想多了，现在很多城市二套房直接停贷了。
这么高的贷款利率下，你贷30年房贷需要付的利息比本金还高的多，假设你现在从银行借100万买房，按5.9%的房贷利率算，30年后连本带息要还银行213万，利息就113万，简直一身冷汗。
与此同时，天平另一端，另外一件事正在发生——
理财收益率不断下降，已经越来越低了。
余额宝收益率前段时间跌到了1.5%以下，比银行一年期定期存款的利率还低。
储蓄国债的利率也一直在降。才三年时间，就从4%以上降到了3.5%。
而五年期的银行存款，市面上5%利率的更是难找了。少数银行转移到自家APP或微信公众号购买，还得整点抢购，秒杀。
这种情况下，有不少人选择转战4个点的银行大额存单。可就在上个月，各大银行按照要求，纷纷下调了大额存单利率。
中国工商银行一家分行，就把三年期大额存单由3.85%调整为3.25%。连营口沿海银行这种当年最亮眼的银行，也降到4个点了。
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现在想买4个点以上的存款利息，真的太难了。
那干脆把钱投股市买基金吧，只要收益高于房贷利率，不就赚到差价了么？
据我所知，很多人都是这么幻想的，但据我所知，大部分人这一年进入股市或入手基金，不仅没赚到钱，还在高风险资产的波动下“追涨杀跌”，亏掉了本金。
理财理财，钱越理越少，有人甚至还因贪图高收益被割了“韭菜”。
再说，就算你今年侥幸赚到6%以上，你能保证以后每年都稳定赚到6%，并且连续30年么？
谁也不敢。
不得不说一个扎心真相：
在经过疫情以来的大类资产涨价潮后，今年以后，投资赚钱难度只会越来越大。
市场上风险高的理财是对人性的考验，可风险低的理财收益率却很难超过房贷利率。
不然银行为什么愿意把钱借给你，不拿钱自己去做投资？
图源：《半泽直树》
所以天平两端一对比，结果就出来了。
一边是，现在申请房贷，利率真心不便宜（还是复利）。
另一边是，普通人能获得的无风险回报，越来越低。
这时候，当你手上有了一大笔钱，自己也没啥急用钱的地方，与其拿它买风险大收益低的理财，提前还房贷，它不香么？
很多人当然还会提出理由：买房会增值啊，几年就翻一倍，我多贷房贷多用杠杆，增值部分要远远高于银行利息啊。
这话理论上没问题，但同样我要加个时间定语：
从今天往回看。
对，十年前，甚至五年前，我都高举双手赞成这句话，因为在当年的房产环境下，你闭着眼睛买房都可以，就算按照07年七点几的超高贷款利率，你也是稳赚不赔的。
因为07年北京房价1万，现在房价6万。14年翻了6倍，当年100万买的房现在涨到了600万，这还不算后面16年的后续涨幅。
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但现在，真不是十年前了。
十年前大小城市一起涨，现在是大城市大涨，小城市不涨反跌。
所以现在，你贷款买房没问题，但买错房就会出问题。
一旦你买错房，贷的越多亏的越多，还贷越久亏的越多。
因为什么？房价在往下跌。
等你还完30年房贷，最后发现房子砸在手里，白菜价都没人要，那才是最可悲的。
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所以，要我说，你要不要提前还房贷，最重要取决于什么？
你的标的。
在选对标的的情况下，负债是保护财富，是别人替你给通胀买单。
但一旦发现你买错了房子，不要考虑别的，马上提前还款。
因为越往后你亏的越多。不是利息让你亏，是标的让你亏。
不过，提醒下，还真不是所有人，都需要提前还贷。
如果你是公积金贷款或者组合贷款，公积金部分的就没必要提前还。
因为经历了几次降息后，现在公积金5年以上贷款利率已经降至史上最低3.25%。现在买个年金，买点理财，都能cover，所以完全可以无风险套利至少1%以上。
如果你购房时享受了贷款利率打折优惠，也没必要还。
像我买第一套房时，用的是组合贷，公积金贷款利率现在已经降到了3.25%，商贷打了七折，现在利率也只要4.01%，这种可能以后再也赶不上的超低利率，还是留着比较划算。
图源：《半泽直树》
而我今年年初，就把另一套5.88利率的房子的房贷还了一部分，钱还是从股票账户腾出来的，现在想想，真是万幸……
因为提前还了100万，从今年2月开始，我的房贷一个月少还了6000，利息也少了100多万，瞬间轻松不少，可以给娃多报个班了……
说到这，还得多说一句，我真觉得这些年很多人被灌输的“以后工资只会越来越高，现在很难的月供，日后会越来越轻松”这种想法，得改改了。
不知道今天疫情导致的降薪甚至失业，有没有改变你的认知：
对大部分打工人来说，还是得绷着一根弦，35岁以后你的工资会遇到瓶颈，可能会减少，甚至饭碗不饱。
所以趁着还能挣钱的时候多还一点，无债一身轻，也挺好。
归根结底一句话：千万别再耗30年还房贷了。
还在笃信“提前还房贷是傻帽”的人，现在也该醒醒了！
形势早就变了，有些事是你无论如何都无法阻止的……
图源：《半泽直树》
说白了，咱们都是普通人，需要吃喝住行，会生病，也会投资失败，有家庭，有压力，没有闲钱可以失败。
换句话说，咱自己到底几斤几两，随便找竿秤就知道了。
在这种情况下，客观评估现实，做好边际决策，多个思路多条路，把钱用在更值得的地方。
你说，不香么？
