(文/张志峰)有一次风光一时无限，一家吃完时代红利的住宅企业在一年里摔倒了过半。
6月13日，四川住宅企业永志公开了美元债务交换提案。与早早爆发雷霆的蓝光一起，天启上市企业集体紧急。
全国各地的民营住宅企业除了龙湖、碧桂园等极少数人外，都陷入流动性危机，为了避免实质性违约，暂时延续延长、交换提案等措施。但是，筹资问题没有得到实质性解决。预计项目将停止运行，工资裁员，销售停滞，恶性循环。
新的融资渠道没有对民营房企完全开放，新房销售市场仍在下滑，但新的债务偿还高峰已经悄然逼近。
市长/市场机构克里里房地产研究中心表示，6月至7月，200家核心住宅企业的国内外债务到期规模约为1755亿韩元，约占下半年到期量的61%。其中民营住宅企业偿还债务的压力特别大。最近2月份全部到期债务约为1178亿韩元，占总规模的67%。
延长，变相延长，第二次延长
在这种情况下，各大房企不得不各显神通，延期和交换提议成为最常见的手法之一。
最近，刚刚接替恒大top三席不久，销售规模超过5000亿韩元的民营住宅企业收购了中国6月13日到期的京内债券“16融创05”延期方案，并通过了持有人的表决。该债券发行规模为23亿韩元，余额为14.4亿韩元，目前票面利率为7%。
根据最终延期方案，该债券原到期日一次性支付当期利息。延长本金2年至2024年6月13日，每6个月回购一次，支付比例分别为10%、15%、20%和55%。延长期间增加利息，根据本清算获利。隆昌还收到海南三亚隆昌海棠湾事业公司股权质押凭证信。
据中金公司日前统计，2022年前5个月，房地产已经将境内债务共延长到22起。如果将时间表再往后推6个月，延长境内债务将达到46件，其中1年内延迟偿还的占65%。
此外，为了向投资者提出交换建议，也就是用新发行的票据交换现有的账单，为了调整支付间隔，也就是票面利率，有很多房屋企业无法通过，以达到变相延长的目的。
克里数据显示，截至6月初，房企今年共新发行了26笔美元债券，其中16笔作为提案交换，占61.5%。
领土开始前不久，大唐房地产刚刚完成了票面利率12.50%、本金2.83亿美元的海外债务交换安排。另外，像以前的郑永志一样，一口气接受了5项票据交换合同，共发行了7.29亿美元的本金。
一些业内人士向观察者网指出，投资者同意延期或交换提案实际上也是无奈之举。在住宅企业巨额债务压力下，优质资产大部分处于担保状态。例如，如果向法院强制申请破产清算，最终会花费很多时间，收效甚微。投资者们表示，他们可以提高对延长的容忍度，他们还相信市场和企业，希望有更加公开的心态。(莎士比亚)。
上述人士表示，由于行业销售没有明显恢复的迹象，住宅企业现金流动推迟，预计此次债务高峰压力将导致更多住宅企业加入延长，此前延期的债券仍不可避免地出现实质性违约或第二轮延长。在这种背景下，投资者的容忍度将下降。(大卫亚设)。
一手领导战斗，一手出售资产
延期时间可以“用时间换空间”，为企业延续生命，但如果房企这样躺着，一心等待市长/市场变暖，可能会彻底激怒债权人，加速自己的消亡。(莎士比亚，温斯顿。)
事实上，大多数保险公司也在为“自助”竭尽全力。
典型的自助措施在于积极引进公共企业等战略投资者，出售旗下优质资产，与债权人协商，谋求债务重组。
首先，“仁传”似乎是帮助企业摆脱困境的最直接方法，特别是引进国资。但同时也是最难的。分配、入住比例、投标价格协商等都需要大量的时间和人力，缺钱的房企太多了，问题是先找哪家，先找哪家，不找哪家。
几乎所有地雷防企业的应对方案中都会出现“积极接触、引进战略投资者”的字样，但截至目前，成功落地的只有华南省和建筑业两个地方。
5月16日，华南省宣布特区建发收购问题正式完成，公司向特区建设发展控股有限公司(特区建发控股的全资子公司)发行和配售33.5亿股，加入事项的所有先决条件均已达到。华南地区已收到有关特区建发支付的款项。
这意味着深圳市正式成为国资企业特区建发的华南单一最大股东。
6月1日晚上，河南最大的开发商建筑业地也传来了好消息。河南省政府下属河南省铁路建设投资集团子公司将转让建筑业8.6亿股公司股份，占公司全部发行股份的29.01%，成为仅次于胡鲍尔森的第二股东，价格为每股0.8港元，比6月1日收盘价溢价高出约23.1%。
与此同时，建筑业发行的本金不超过7.8亿港元的2024年到期的优惠券5%、到期收益率9%的交换股债券也将认购。
广东籍奥林匹克院、重庆籍金科等国资谈判立场消息不断，但结局会如何还是未知数。
其次，房地产作为重资产行业代表，出售资产也是企业自救的一般手段。
据不完全统计，截至6月中旬，北京、上海、重庆等产权交易所、房地产事业公司股权明显增加，叠加上市住宅企业公告，事业公司股权转让数量达到66家，其中上市住宅企业共发布20多家子公司股权转让公告，交易总额超过170亿元。
此外，一直被住宅企业视为未来出路的房地产板块在享受所谓的“管理红利”之前，纷纷堆积在货架上。
仅在2022年就已经有宇宙、中南、重量、家园等
至少4家规模房企出售物业公司，涉及交易总价约67亿元。加之去年蓝光、富力、当代等企业，物业似乎成为房企遭遇现金流危机时不得不断掉的“臂膀”。
行业受到多重因素叠加影响
尽管一众房企忙于“自救”，但这场整个行业的流动性危机，所带来的项目烂尾、员工降薪甚至失业、投资者血本无归等等伤痛一时难以抚平。
有不少观点认为，目前全国范围内国资洽谈入股民营房企事宜都在进行中，河南国资委之所以后发先至，果断出手接盘建业，很大程度上与郑州等地高频触发烂尾事项有关。
即便如此，建业之后，仍有如正商、康桥、永威、绿都等众多中小房企等待救援。
无独有偶，近期关于西安、长沙等多个二线城市烂尾楼频发的消息都甚嚣尘上。
值得注意的是，从房企出险后的表现来看，还有不少鱼目混珠者。
有房企人士向观察者网指出，不少已获展期企业，仅仅高调宣称“保交付”，却不愿意折价卖子，或让出企业控股权引战，就是想以拖待变，期望行业回暖时能全身而退，实则与“躺平”无异。
业内有声音表示，此轮行业危机主要因为经济整体下行，政府调控收紧，拟或是疫情反复等外部因素。不过更多人认为，究其根本是房企自身不够“健康”，导致多重因素叠加在一起，才令企业陷入负面循环。
要知道，此前行业高周转模式下，房企的开发逻辑是只拿10%的启动资金，其余90%都是负债，开工后工程款为供应商垫付，待到项目四证齐全之后，再向银行申请开发贷，替换掉前融资金。拿到地后，迅速开发完成，再去拿下一块地，雪球越滚越大。
在此情况下，房企进入借钱、拿地、再借钱、再拿地的循环中，也就自然形成了债务驱动、资本为王、追求规模、追求速度的赚快钱模式。
因此，有分析人士向观察者网表示，目前无论是预售资金监管制度，还是提高房企保证金、强制要求房企只能以自有资金拿地等制度安排，看似在加速行业危机，逼迫房企自救，但从长远来看，实则是意在出清风险，待渡过楼市下行周期，将大大有利于未来行业健康发展。
